州长霍楚签署法案 禁房东用演算法提高房租

纽约州州长霍楚（Kathy Hochul）10月17日签署新法，禁止房东和物业公司使用基于算法的软件来“人为抬高”房租。由此，纽约成为全美首个明令禁止房东以算法定价的州；此前已有多座城市通过类似禁令。

这项新法修改了州《反垄断法》，将“租金算法定价软件”纳入监管范围。该法案的起因是美国司法部对房地产科技公司 RealPage 提起的诉讼。RealPage利用算法分析空置率、续租情况等租赁数据，向房东和管理公司提供“租金建议”，号称能“最大化收益”。霍楚指出，这类基于私人数据的算法扭曲了市场规律，助长了租金上涨，使住房市场更加失衡。

通常，房东或物业会向算法平台提供自己与竞争对手的非公开租金、空置率、续租率等敏感数据。算法系统会分析这些信息，生成“最优租金”建议，有的甚至具备“自动接受”功能，让房东直接采纳系统建议的租金。

此外，这类算法往往设定租金下限，不鼓励折扣或议价，甚至建议保持一定空置率以维持租金水平。当大量业主采用同类系统时，租金可能变成“共识价”，失去市场竞争机制，导致租金普遍上涨、租客议价空间被压缩。根据美国经济顾问委员会（Council of Economic Advisors）估算，2023年全美租客因算法操控共多付了约 38亿美元 租金。

纽约并非唯一采取行动的地区。加州州长纽森（Gavin Newsom）本月稍早也签署了类似法案；新泽西州泽西市（Jersey City）在今年5月成为全州首个禁止房东使用人工智能定价租金的城市；费城（Philadelphia）和明尼阿波利斯（Minneapolis）也已实施类似禁令。